Dans les années suivant le dernier sommet cyclique du segment multifamilial canadien, en 2022, la prime de valeur des nouveaux condos dans certains grands marchés s’est considérablement érodée par rapport aux unités de revente, créant des risques potentiels pour les portefeuilles des prêteurs ainsi que des implications pour l’offre de logements future.
RPS a examiné les valeurs estimatives des unités achevées en 2023, 2024 et 2025, respectivement, dans les provinces de l’Alberta, de la Colombie-Britannique et de l’Ontario. Pour chaque année, RPS a comparé ces valeurs à la valeur médiane de toutes les autres unités évaluées (c’est-à-dire celles de plus d’un an) afin d’évaluer le rendement des nouvelles habitations par rapport au marché dans son ensemble.
À l’échelle nationale, qui prend en compte les évaluations effectuées partout au Canada, la valeur médiane d’un condo neuf, des studios aux unités de trois chambres et plus, s’établissait à 615 000 $ l’année dernière. Cela représente une prime de 85 000 $ par rapport au condo de revente à valeur médiane, bien que l’écart entre les deux se soit rapidement réduit. Par exemple, en 2024, la valeur médiane d’un condo neuf dépassait la valeur médiane de revente de 145 000 $. Les données préliminaires pour le premier semestre de cette année indiquent que les valeurs des unités neuves et existantes continuent de converger, bien qu’à un rythme plus lent.
Le chiffre national masque l’ampleur de l’érosion des valeurs des nouveaux condos dans les principaux marchés de grande hauteur du pays. En Colombie-Britannique, entre 2023 et 2025, l’écart de valeur des nouveaux condos est passé de 103 000 $ à presque la parité avec les unités de revente l’année dernière, les deux catégories atteignant une valeur médiane d’environ 680 000 $. En Ontario, l’écart est passé de 45 000 $ à 27 000 $. Les nouvelles constructions ont atteint une valeur médiane de 569 000 $.
Alors que les valeurs estimatives des nouvelles unités se déprécient plus rapidement que celles des unités existantes en Colombie-Britannique et en Ontario, le phénomène inverse se produit en Alberta, ce qui a fait grimper le chiffre national et masque les tendances régionales divergentes. Le marché albertain a vu la prime pour les nouvelles constructions passer de 84 000 $ en 2023 à 136 000 $ l’année dernière.
La meilleure performance des prix en Alberta résulte d’une vigueur soutenue antérieure dans les marchés d’Edmonton et de Calgary. Ces centres urbains ont connu certaines des plus fortes hausses de valeur l’année dernière, selon le suivi de l’Indice des prix des maisons RPS dans 13 grandes régions métropolitaines au Canada. Les gains ont été alimentés en partie par la migration internationale et interprovinciale. Un marché du travail tendu a également soutenu la demande de logements. En fait, l’Alberta a affiché la croissance de l’emploi la plus robuste de toutes les provinces, à l’exception de l’Île-du-Prince-Édouard, au cours des dernières années. De 2022 à 2025, l’emploi dans la province a bondi de près de 10 %.
Les risques s’accumulent en Colombie-Britannique et en Ontario
Du point de vue de l’accessibilité financière, la disparition de la prime pour les nouvelles unités en Colombie-Britannique et en Ontario est, bien entendu, bénéfique pour les acheteurs. Elle offre aux utilisateurs finaux davantage de choix sur le marché et la possibilité de progresser dans la gamme, particulièrement en Ontario, qui a récemment introduit un remboursement de la TVH sur les nouvelles maisons. Cependant, la tendance a également des implications pour les prêteurs. Lorsque la valeur estimative des nouvelles unités ne reflète pas pleinement le prix payé par les acheteurs, les prêteurs peuvent faire face à une plus grande incertitude quant aux valeurs des garanties et aux ratios prêt-valeur, particulièrement si les conditions du marché se détériorent.
En particulier, les nouvelles unités d’aujourd’hui peuvent présenter des valeurs estimatives supérieures à 100 000 $ inférieures à celles enregistrées au moment de la signature du contrat d’achat, il y a plusieurs années. Par exemple, les nouvelles unités invendues dans la région du Grand Toronto et de Hamilton sont encore cotées à une prime substantielle par rapport au marché de revente. Selon Urbanation, qui suit les prix dans le secteur du nouveau développement, les prix catalogue des nouvelles unités invendues dans la région du Grand Toronto et de Hamilton sont demeurés 43 % plus élevés que les prix de revente moyens au T2.
Bien que certaines unités ayant fait l’objet de transactions au T2 auraient été vendues en dessous des prix annoncés, notamment alors que les promoteurs deviennent de plus en plus agressifs avec des incitatifs pour écouler les stocks invendus, ces rabais n’étaient peut-être pas disponibles pour les acheteurs qui ont conclu des contrats d’achat il y a plusieurs années.
Si des valeurs plus basses et des remises peuvent encourager certains acheteurs à acquérir de nouvelles unités aujourd’hui, des niveaux élevés d’inventaire de logements achevés et invendus se sont accumulés dans le Lower Mainland et le sud de l’Ontario. Les promoteurs détenant des milliers d’unités invendues et ayant de plus en plus de difficultés à atteindre les prix nécessaires pour soutenir la viabilité économique des projets futurs, moins de nouvelles maisons entrent dans le pipeline de construction. La corrélation est déjà apparente en Colombie-Britannique et en Ontario. Les mises en chantier sont en déclin dans les provinces où l’écart de prix entre les unités neuves et existantes se rétrécit. Cela a des implications claires pour l’exposition des prêteurs aux nouveaux développements et pour l’offre future de logements.
Josh est rédacteur attitré chez RPS. Il couvre le marché immobilier national depuis 10 ans, notamment pour certains des plus grands journaux et magazines du Canada.